建设工程价款优先受偿权的若干实务问题探析
日期：2023-10-17在建设工程施工合同纠纷案件当中，关于建设工程价款优先受偿权的问题争议繁多，其行使主体、行权期限、保护范围、效力顺位等各方面的问题，时常给相关的司法实践和纠纷解决带来困扰。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第286条创设了建设工程价款优先受偿权制度，其中关于建设工程优先受偿权的相关规定，基本在《民法典》中被延续。《民法典》第807条与2020年12月25日由最高人民法院审判委员会第1825次会议通过的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《建工合同解释（一）》）的第35条至42条，一起构建了建设工程价款优先受偿权的体系规范。一般而言，建设工程价款优先受偿权是指在发包人经承包人催告支付工程款后的合理期限内仍未支付工程款的情况下，承包人享有的与发包人协议将该工程折价或者请求人民法院将该工程依法拍卖，并就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。
关于建设工程价款优先受偿权的定性，主要包括三种学说：法定优先权说（法定担保物权说）、留置权说、抵押权说。通说认为，建设工程款优先受偿权是一种类似于船舶优先权、航空器优先权等的法定优先权，其性质更类似于法定担保物权，其法律构造应当理解为工程价款债权与优先权的结合，前者为债权，标的物是工程价款；后者为物权，标的物是建设工程合同项下的建设工程。最高院在〔2007〕执他字第11号复函中也明确其性质为法定优先权。
司法实践中，关于建设工程价款优先受偿权的行使主体、行使条件、行使时间、行使范围等问题，在《建工合同解释（一）》中被进一步明确。但鉴于建设工程施工合同纠纷涉及的法律关系错综复杂，实践中不断涌现出新的问题，笔者将针对司法实务中涉及建设工程价款优先受偿权的几类特殊问题，结合笔者处理的案件作为案例予以分析。
一、建设工程价款优先受偿权的行使主体
《建工合同解释（一）》第 35 条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”《建工合同解释（一）》将建设工程价款优先受偿权的行使主体限定在与发包人订立建设工程施工合同的承包人。如何界定与发包人订立建设工程施工合同的承包人范围，实践中仍有部分争议。详述如下：
（一）与发包人订立了施工合同的挂靠人或无资质的承包人
根据《建工合同解释（一）》第1条规定，以上两种情况均属于施工合同无效的情形，那么在施工合同无效的情形下，这两类承包人是否仍可以享有建设工程价款优先受偿权？对于合同效力是否影响建设工程价款优先受偿权的行使，各地区法院已逐步形成统一意见，发包人仅以施工合同无效为由主张承包人无权主张工程价款优先受偿权不能得到支持。最高法院民一庭在《民事审判实务问答》（2021年7月第1版）中针对“建设工程优先受偿权的形式是否受合同效力的影响”的问题表示：“我们倾向认为，建设工程施工合同无效，不应影响优先受偿权的行使。建筑工程款优先受偿权的立法目的是保护劳动者的利益。因为在发包人拖欠承包人的工程款中，有相当部分是承包人应当支付给工人的工资和其他劳务费用。在无效建筑工程合同中，上述有关费用也已实际支出，应当由发包人予以支付。即便合同无效，认定承包人就该笔费用享有优先受偿权，依然有利于促进劳动者利益的保护，符合建设工程优先权制度的立法目的。《建工合同解释（一）》第38条规定：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”该条明确规定承包人的工程价款优先受偿权与建设工程质量是否合格相关，不与合同效力直接相关。因此，笔者认为与发包人订立了施工合同的挂靠人或无资质的承包人均享有建工价款的优先受偿权，这有利于激励施工人提升和保持建设工程的价值，避免社会资源的浪费。
（二）转包、违法分包情况下的实际施工人
实际施工人与发包人之间通常不存在合同关系，从合同相对性角度来说，其无权向发包人主张权利。根据《建工合同解释（一）》第43条、第44条等相关规定，只有在特定情况下，发包人才在欠付工程款的范围内向实际施工人承担责任，但该原则不宜扩大化适用。在（2020）最高法民申2858号一案中，最高院认为，“原判决未支持实际施工人关于市政府、城管局、环卫处应对工程款的支付承担责任的诉讼请求并无不当。……只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人，才能依照合同法第二百八十六条规定就工程折价或者拍卖价款优先受偿。吴严生不是与发包人订立建设工程施工合同的承包人，在请求案涉工程的价款时，依法不能对工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高院在（2020）最高法民终1142号、（2019）最高法民申6310号、（2019）最高法民申2755号、（2019）最高法民申2852号、（2019）最高法民再258号等案件中均持上述类似观点。
但实务中，存在实际施工人满足一定条件时，法院对其提出的建设工程价款优先受偿权予以支持的情形。根据《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第22条“建设工程施工合同无效，但工程经竣工验收合格，承包人可以主张工程价款优先受偿权。分包人或实际施工人完成了合同约定的施工义务且工程质量合格，在总承包人或转包人怠于行使工程价款优先受偿权时，就其承建的工程在发包人欠付工程价款范围内可以主张工程价款优先受偿权。”以及《安徽省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第18条“分包人或实际施工人完成了合同约定的施工义务且工程质量合格的，在总包人或非法转包人怠于主张工程价款优先受偿权时，就其承建的工程在发包人欠付的工程款范围内主张工程价款优先受偿权，可予支持”。
笔者认为，从合同相对性、建设工程价款优先受偿权的法定优先性、兼顾发包人与其他债权人的利益等方面考虑，为避免权利被滥用，实际施工人不应享有建设工程价款优先受偿权。
（三）勘察人、设计人
建设工程的勘察、设计主体一般直接与发包人订立建设工程合同，但是实践中一般认为勘察人、设计主体不享有建设工程价款优先受偿权，只有建设工程的施工人才可能享有建设工程价款优先受偿权。如安徽省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第 16 条规定：“装饰装修工程承包人主张工程款优先受偿权，可予支持；工程勘察人或设计人就工程勘察或设计费主张优先受偿权，不予支持。”
建设工程价款优先受偿权设立的初衷是切实解决拖欠工程款的问题，保护施工人所代表的广大农民工等弱势群体的生存利益。从行业特点而言，勘察、设计主体所从事的勘察、设计工作一般为具有技术性的智力劳动，且其可以通过拒绝交付智力成果的方式进行私力救济，故对其没有必要通过建设工程价款优先受偿权方式加以特别保护。故《建工合同解释（一）》第 35 条对《民法典》第八百零七条（《合同法》第二百八十六条）的“承包人”进行了限缩解释，仅特指与发包人订立建设工程施工合同的施工人，而不包括勘察、设计主体。
需要进一步讨论的是，在工程总承包模式下，工程总承包人同时担任设计主体及施工主体角色，关于其勘察费、设计费，工程总承包人是否当然具备建设工程价款优先受偿权的行使主体资格？笔者以为，在工程总承包模式下，工程总承包人与发包人签订工程总承包合同，承包工程设计、采购、施工或者设计、施工等阶段任务，因此工程总承包人属于法律及司法解释规定的承包人范围，勘察费和设计费同属于合同约定的工程款范围，并且通常与施工款项同时结算，不宜将勘察费和设计费排除在优先受偿范围之外，故工程总承包人有权对全部工程款主张建设工程价款优先受偿权。
值得注意的是，根据住房和城乡建设部、国家发展改革委制定的《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》第10条规定，工程总承包单位可以由具有相应资质的设计单位和施工单位组成联合体，设计单位和施工单位组成联合体的，应当根据项目的特点和复杂程度，合理确定牵头单位，并在联合体协议中明确联合体成员单位的责任和权利，联合体各方应当共同与建设单位签订工程总承包合同，就工程总承包项目承担连带责任。笔者认为，在联合体总承包模式下，设计单位并未实际从事项目施工工作，理应排除在建设工程价款优先受偿权行使主体范围之外。如支持设计单位单独主张建设工程价款优先受偿权，则可能引发后续设计单位拿到工程款后与施工单位内部就工程款分配的纠纷。如果最终施工单位无法实际受领应得工程价款，则建设工程价款优先受偿权的价值目的可能无法实现。
（四）装饰装修工程承包人
与一般的建设工程不同的是，装饰装修工程是在现存建筑物上进行的工作，关于装饰装修工程承包人是否享有建设工程价款优先受偿权，最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十条规定的优先受偿权的函复》明确肯定装修装饰工程属于建设工程，可以适用优先受偿权的规定，但是装修装饰工程发包人不是建筑物所有权人的除外。
当发包人不是建筑物所有权人时，承包人是否当然不享有建设工程价款优先受偿权？有观点认为，发包人对建筑物不享有处分权利，发包人的债权人当然也不享有对该建筑物的任何权利，如再将该建筑物纳入到装饰装修工程承包人的优先受偿权范围，不仅无依据地扩大了承包人的债权受偿范围，而且侵犯了该建筑物所有权人及在该建筑物上设定其他担保物权的权利人的合法权益，明显有失偏颇。但是，在司法适用过程中，笔者发现，虽然装饰装修工程一般依附于已经完成或基本完成的建筑物之上，但是装饰装修工程的附着性特点并不意味着装饰装修工程不具备独立价值，当装饰装修工程发包人不是该建筑物所有权人时，仍应当进一步判断装饰装修工程客观上能否单独折价或拍卖。如装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人享有建设工程价款优先受偿权。《建工合同解释（一）》第 37 条亦采纳了上述观点。关于具备折价或拍卖条件的判断标准和司法操作，可以参考最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于区分装饰装修物是否形成附合的规定处理。
（五）工程价款债权受让人
实务中，多数建筑工程工程量大，结算周期长，期间变数多，例如原材料价格变动，建设方资金链断裂等情况时有发生。为了及时得到工程款，许多承包人会采用转让其所有的工程款债权的方式。对于工程款债权的受让人是否享有优先受偿权，实务中存在两种观点：第一种观点认为，根据合同相对性原理，由于工程款的受让人不是工程承包人，不应享有优先受偿权；第二种观点认为工程款的受让人享有优先受偿权，因为工程款债权作为债权的一种是允许转让的，优先受偿权作为工程款债权的权利也应当一并转让。笔者认为，在转让人本身享有优先受偿权，且债权转让有效合法的情况下，工程款受让人享有优先受偿权，理由如下：
建设工程价款优先受偿权不仅是优先权的一种，且具有担保物权的性质，该性质主要表现在对第三人产生强烈的效果，具有支配性、排他性、法定性、追及性等属性。有观点认为，建设工程价款优先受偿权与建设工程价款请求权具有人身依附性，承包人将建设工程价款债权转让，建设工程价款的优先受偿权消灭。然而，优先受偿权是一种类似于担保物权的优先性、从属性权利，且该主债权未见有人身属性，故无论从建设工程价款优先受偿权的性质还是为保障农民工等建筑工人生存权益这一设立目的，均不能得出建设工程价款优先受偿权具有身份属性的逻辑。而在实践中债权受让人也往往正是基于债权具备法定优先权这一“优秀品质”才使得其愿意支付对价取得该债权，故承包人将建设工程价款债权转让的，建设工程价款优先受偿权应当随之转让，债权受让人享有优先受偿权的主体资格。实践中，发包人拖欠承包人的工程款的现象大量存在，得不到工程款的承包人亦频繁拖欠建筑工人的劳动工资，形成恶性循环。即使通过诉讼途径讨要工程款，支付工程款的期限也很长，建筑工程劳动工资很难及时兑现。而工程款债权的转让，则可以有效解决这个难题。承包人将工程款债权转让给受让人，能够很快从工程款债权受让人处得到工程款债权的对价，从而将对价中劳动工资的部分支付给建筑工人，这有利于实现优先受偿权的立法目的。同时，工程款债权的转让，事实上是工程承包人将工程款拖欠的风险转移给了受让人，根据“风险与收益对等”原则，工程款债权的受让人在支付相应的对价、承担工程款拖欠的风险后，也应该享有建设工程价款优先受偿权。
二、建设工程价款优先受偿权的实现
（一）优先受偿权的行权期间。
关于优先受偿权的行权期间，《建工合同解释（一）》第41条规定改变了原定的6个月固定期限，变为“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月。”最高院民一庭认为：“当事人可以事先约定承包人享有优先受偿权的合理期限，但应注意对建筑工人的权利保护，如果约定损害了建筑工人利益的，则该约定应为无效”。故，优先受偿权的行使期间须根据当事人是否存在明确约定分别处理，笔者认为，若发包人与承包人明确约定行使期限的，应尊重当事人意思自治，直接判定为合理期限。但倘若双方之间的约定偏离了《建工合同解释（一）》第41条意旨，其有效性则应区别探讨。《建工合同解释（一） 》第41 条确定了18 个月的上限，旨在避免行使期限过长，冲击各方利益。因此，当事人约定的行使期限突破了18 个月的上限，理应无效，转而直接适用合理期限。若当事人约定的行使期限，低于合理期限的下限，即构成了《建工合同解释（一） 》第42 条所指的“约定放弃或限制”优先受偿权，这种情况也应转而直接适用合理期限。若发包人与承包人就优先受偿权行使期限未作明确约定的，应适用最长十八个月的行使期限，但具体期限应结合个案加以判断。
（二）优先受偿权的起算点。
关于优先受偿权的行使起算时点，《建工合同解释（一）》第41条将其规定为“自发包人应当给付建设工程价款之日”。但是，对于“应当给付建设工程价款之日”司法实务中颇具争议，存在不同观点。观点一：发包人与承包人对于何时支付工程款约定不明或没有约定的，承包人可以随时要求发包人支付工程款，承包人有权在有效诉讼期间内主张工程款及优先受偿权，“应当给付建设工程价款之日”应为承包人主张工程价款之日；观点二：“应当给付建设工程价款之日”应为支付工程价款的金额明确具体，且支付工程款的条件成熟之时；观点三：对于支付工程款有约定的从其约定，没有约定或约定不明的，参照《建工合同解释（一）》第27条关于工程价款利息的起算点，“应当给付建设工程价款之日”应予区分：建设工程已实际交付的，为交付之日；建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。
笔者认为，实践中，对于“应当给付建设工程价款之日”的认定需要根据具体实际案件作客观判断，应区分以下情况：（1）合同对工程款的支付时间有约定的，应当遵从当事人约定；（2）在合同无效，但建设工程经竣工验收合格的情况下，可参照合同约定确定应付工程款的时间；（3）合同解除或者终止履行时，应区分以下情况：①已经完成的建设工程质量合格的，优先受偿权行使的起算时间应当遵从合同约定；②若发包人与承包人就合同解除后工程价款的支付另行达成合意的，则应以重新约定的工程款支付时间作为优先受偿权的起算时间；③如当事人向司法机关或仲裁机构正式主张权利，人民法院及仲裁机构确认发包人欠付承包人工程款的，应付款之日应为当事人提起诉讼之日；（4）当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，可以参照《建工合同解释（一）》第27条发包人向承包人支付工程价款利息起算时间的规定。因为《建工合同解释（一）》第27条虽然是对于工程价款利息的起算点的规定，但该条说明了利息起算日即为应付工程价款之日，并且规定了对付款时间没有约定或者约定不明时的确定方式。实际上，该利息实为逾期付款利息，“逾期”的含义即为“应当支付而未支付”。故应区分以下情况：①建设工程实际交付的，以建设工程交付之日为应付款时间；②建设工程没有交付，但承包人已经在建设工程竣工验收合格后按照合同约定的时间提交了竣工结算文件，应当认定提交竣工结算文件之日为应付款时间；③建设工程价款未结算，建设工程也未交付的，可拟制应付款时间，即以一审原告起诉时间作为应付款时间。
（三）优先受偿权的行使方式
建设工程价款优先受偿权是对建设工程折价、拍卖所得价款优先受偿的法定权利，对于该法定权利的实现是否必须通过诉讼或者仲裁等公权力或准公权力介入方式确定，司法实践中存在颇多争议。
首先，承包人可以通过诉讼或者仲裁等公权力或准公权力介入方式行使建设工程价款优先受偿权。笔者认为，实务中需要注意以下两点。
1. 由于建设工程价款优先受偿权打破了抵押权人、普通债权人的债权受偿顺位，涉及发包人的其他债权人特别是银行等抵押权人的切身利益，为切实防范虚假诉讼，避免损害第三人合法权益，人民法院在出具判决书、调解文件前或者仲裁机构出具裁决书前，应当对当事人行使建设工程价款优先受偿权是否符合法律规定的条件（行使主体、期限、范围等）进行审查，不符合条件的，不予确认。笔者曾代理的一个中山市第一人民法院审理的案件就涉及银行贷款的问题。基本案情为：A公司为建设单位，B公司为施工单位，A公司为开发房地产向C银行申请开发贷，2021年因为A公司原因，导致拖欠B公司部分工程款，后续A公司与B公司达成协议，由B公司继续施工，拖欠的工程款按照*%的比例计算利息。2022年年初，B公司施工完成后，但B公司存在顾虑不敢配合办理竣工验收等手续，一方面担心商品房买卖后所取得的购房款进入C银行的账户后被其控制导致无法支付给B公司，另一方面担心商品房买卖之后导致优先受偿权失权，相关权利无法得到保障。最终确定的诉讼策略是在配合办理竣工验收手续的同时，同步提起诉讼，通过法院判决/调解确定债权并且确定优先受偿权。
2. 在同一财产上抵押权与建设工程优先受偿权同时存在时，建设工程价款优先受偿权有效与否以及范围大小，对于抵押权人具有法律上的利害关系，故抵押权人有证据证明建设工程价款优先受偿权的确权文书确有错误时，有权提起第三人撤销之诉，以保护发包人/其他债权人的合法权益。对此，最高人民法院第150号指导案例“中国民生银行股份有限公司温州分行诉浙江山口建筑工程有限公司、青田依利高鞋业有限公司第三人撤销之诉案”的裁判要点也明确，建设工程价款优先受偿权与抵押权指向同一标的物，抵押权的实现因建设工程价款优先受偿权的有无以及范围大小受到影响的，应当认定抵押权的实现同建设工程价款优先受偿权案件的处理结果有法律上的利害关系，抵押权人对确认建设工程价款优先受偿权的生效裁判具有提起第三人撤销之诉的原告主体资格。
此外，当事人通过发函或者协议折价方式行使建设工程价款优先受偿权的，司法实务中仍未达成共识。肯定说观点认为，最高人民法院在《建设工程款优先受偿权适用法律的
复函》( [2007] 执他字第11号 ) 中明确答复广东省高级人民法院：“建设工程价款优先受偿权是一种法定优先权，无需当事人另行予以明示。”承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利，该法定权利不需要经法院确认即享有，而且从减轻当事人讼累、节约司法资源角度考虑，在不违反法律禁止性规定的前提下肯定发函或者协议折价方式行使建设工程价款优先受偿权，也有利于纠纷的及时解决。否定说观点认为，建设工程价款优先受偿权不仅涉及发包人与承包人之间的利益，还可能涉及发包人的其他债权人的合法权益，为了保障交易安全和交易秩序，其行使方式应以公权力介入为宜。笔者认为，建设工程价款优先受偿权的行使并不仅限于诉讼方式，还可以通过与发包人协商折价的方式行使，只要承包人并非怠于行使工程价款优先受偿权，原则上都应予保护，将优先受偿权的行使方式限定为诉讼方式，也与立法本意不符。
同时，《民法典》第807条并未排除承包人通过特别程序予以行使，承包人工程款债权确定的，也可以申请人民法院对该工程依法拍卖，其建设工程的价款债权可就该工程拍卖的价款优先受偿。具体的行使程序可以考虑准用最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第372条关于担保物权实现程序的规定，因建设工程价款优先受偿权作为一种法定优先权，具有担保工程款债权实现的特定功能，通过特别程序实现优先受偿权并无不妥，这也与《民法典》第807条的立法本意并不相悖。因此，笔者认为，建设工程价款优先受偿权的行使并不局限于诉讼/仲裁等方式，还可以通过与发包人协商折价、“以房抵债”、发催告函、调解以及在执行程序中主张等方式行使，只要承包人并非怠于行使工程价款优先受偿权，原则上都应予保护。但需要注意的是，若仅有“以房抵债”协议而未实际履行、未转移不动产所有权，则仍存在法院不承认建设工程价款优先受偿权的风险。以发函方式主张建设价款优先受偿权并不属于《民法典》第八百零七条明确规定的行使优先受偿权的法定形式，在实际诉讼中，有不被法院支持的风险。以调解方式行使优先受偿权的，为了防止虚假诉讼、损害案外人利益等情况的出现，法院仍会对建设工程价款优先受偿权的行使条件进行实质性审查，经实体审查符合建设工程价款优先受偿权行使条件后才会出具调解书。
（四）优先受偿权的效力范围。
优先受偿权担保债权之范围，本应包含《民法典》第389条列举的各种款项。但是，由于优先受偿权缺乏公示性，冲击了其他债权人的交易安全，故而，《建工合同解释（一）》第40条对担保债权之范围进行了一定的限缩：第1款将担保债权之范围限定在“依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定”、第2款将逾期支付的利息、违约金、损害赔偿金等款项排除在外，以实现各方利益的平衡。
关于“建设工程价款的范围”的认定，结合司法实践常见的争议，本文主要探讨利润、质保金以及垫资款是否属于优先受偿的范围。
关于利润，有观点认为应将承包人利润计入优先受偿权担保债权之范围，理由是：首先，担保债权之范围应涵盖建工价款，不限于承包人实施建造行为所支出的费用。当事人约定的建工价款已经囊括了承包人的利润。该项利润作为价款的一部分，理应计入优先受偿权担保债权之范围，无须另外剥离。其次，少数情况下，当事人也可以约定，建工价款不包括承包人的利润，甚至明确排除此款项。除非该约定无效，否则，理应尊重当事人意思自治，不将承包人利润计入担保债权之范围。
关于质保金，司法实践中分为肯定说和否定说两种观点。肯定说认为工程质保金属于工程款的一部分，仅因质量保修期尚未届满，而暂不予以支付，但支付时间的远近并不改变该价款属于工程价款的性质，因此仍属于可优先受偿的范围。在（2018）最高法民终638号判决中，最高人民法院认为“质量保证金属于工程价款的一部分，应在工程价款优先受偿权的保护范围之内；在（2019）冀民终577号中判决中，河北省高院认为“从建设工程价款中预扣的工程质量保证金，本质上仍属于建设工程价款的一部分”。而否定说认为，由于工程质量保证金本应由承包人于工程款之外以自有资金另行支付，在其与发包人约定以工程价款的一部分抵作质量保证金之后，虽然表面上看，该笔钱款是工程价款的一部分，但实际上是将该部分工程款由发包人预先支付后，转为承包人的工程质量保证金，该种性质的转变，已经使得该笔款项不再是工程价款，而是作为发包人与承包人协商确定用以担保工程施工质量的保证金，因此就不能再行将工程质保金作为承包人的工程款纳入优先受偿的效力范围。
笔者认为，质保金应当在优先受偿的范围内。具体理由如下：首先，工程质保金符合工程价款优先受偿权的定义范围。《民法典》第807条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”从某种意义上讲，返还建设工程价款中预扣的工程质量保证金可视为附期限的工程价款支付义务。该期限即为合同约定或者法律规定的缺陷责任期。因此，发包人从建设工程价款中预扣的工程质量保证金，即属于本条所规定的工程价款。其次，工程质保金纳入工程价款优先受偿权的范围，更符合建设工程价款优先受偿权制度保护农民工利益的立法本意。就设立建设工程价款优先受偿权的初衷而言，是为了保护承包人的利益，因为建设工程是靠承包人付出劳动，甚至垫付资金完成的，如果允许约定抵押权优先行使，则无异于以承包人的资金清偿发包人的债务，这将有悖于公平及诚实信用原则。最后，工程质保金纳入建设工程价款优先受偿权的范围，更符合公平原则。工程质保金的表现形式虽与金钱担保类似，但是法律效力完全不同。工程质保金属于单向担保，即承包人对工程质量缺陷的维修责任进行担保，但发包人没有相应的担保责任。而金钱担保多属于双向担保，例如交付定金的一方不履行义务的，无权主张返还定金，收取定金的一方不履行义务的，应双倍返还定金。因此，从法律效力上来看，交付工程质保金的承包人明显处于弱势的地位，因此将工程质保金纳入建设工程优先受偿权的范围，能重新使承发包双方的权利义务达到平衡，更加符合公平原则。
关于垫资款是否属于工程价款优先受偿权的范围，最高院民一庭持否定态度，其理由有三：“其一，有关垫资施工的法律法规以及配套制度尚不完善，存在一定社会风险，不宜提倡；其二，发包人应付的全部建设工程价款都可以就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿，足以偿付承包人的垫资；其三，实务中情况较为复杂，即便承包人垫资施工，但完成的建设工程质量不合格的，无权请求发包人支付工程款。”
（五）优先受偿权的阻碍事由
1.建设工程质量不合格
根据《建工合同解释（一）》第38、39 条，无论是否已经竣工，只要承包人建造的建设工程质量合格，其均享有优先受偿的地位。因为竣工、验收不影响建工价款支付请求权的可实现性，而且，未竣工的工程也可以作为物权客体。由此，进行反面解释可知，承包人建造了质量不合格、且无法修复的建设工程，其优先受偿权存在实现障碍。此种建设工程危及生命、财产安全，既不能投入使用，更不能被变价，理应立即拆除。
建设工程质量合格与否，应当根据《建筑法》第52 条，以及《建设工程质量管理条例》《建筑工程施工质量验收统一标准》等构建的建筑工程质量合格之国家标准。在质量合格存疑时，可以通过司法鉴定或推定的方式，加以判断。例如，发包人将工程交给后一承包人续建，可推定前一承包人的工程质量合格。建设工程的质量高于前述国家标准，却低于当事人的约定标准，不会阻碍优先受偿权的实现。
2.建设工程已灭失
由于法律明确规定优先受偿权是承包人对工程折价、拍卖的价款优先受偿，故若工程标的被拆除，则工程价款优先受偿权的权利基础已丧失。至于承包人能否对拆迁补偿款享有优先收益权，河南省高级人民法院在（2021）豫民再77号民事判决中持否定态度，法院认为，工程款优先受偿权系指承包人对其施工的建设工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，现建筑工程已经被拆除，即工程款优先受偿权的基础已不存在。关于工程拆除的原因判决未有提及。笔者认为，若案涉工程系违法建筑而被拆除，则此种说理也能被接受，若系合法建筑因其他原因被拆除，则根据担保物权的物上代位性，优先效力应及于保险金、赔偿金、补偿金等，更具有合理性。
3.建设工程存在用途限制，不宜折价、拍卖
《民法典》第399 条规定了禁止抵押的财产范围，其中第3 项禁止以公益为目的之非营利法人的社会公益设施作为抵押财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第6 条针对此类不动产，从用途切入，缩减了禁止抵押的财产范围。就此限制的意旨是，防止抵押物被实现，进而冲击社会公共利益。因此，承包人对其建造的非营利法人之公益设施，也不得实现优先受偿权。“举轻以明重”，特别法人用于国计民生或社会公众服务的建设工程，同样适用前述原理。例如，机关法人所拥有的养老院，国家机关已投入使用的办公用房或者军事建筑等，均存在优先受偿权实现的法律障碍。
实践中“不宜折价、拍卖”的建设工程主要包括：公有物，如国家机关办公的房屋建筑物及军事设施；公用物，如公共道路、桥梁、机场、港口，及公共图书馆、公共博物馆等。除此之外，违法建筑及经竣工验收不合格的建设工程也应属于“不宜折价、拍卖”的建设工程。
4.商品房消费者以居住为目的购买房屋
最高人民法院于2023年4月20日发布了法释〔2023〕1号司法解释，即《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”、第三条“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”，该司法解释的出台为商品房消费者的超级优先权提供了法律依据。在该司法解释未出台以前，根据《民法典》第八百零七条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”可知，房地产公司的债务偿还的顺序为：工程款优先受偿权＞抵押债权＞普通合同债权。在该司法解释出台以后，房地产公司债务清偿顺序变为：商品房消费者超级优先受偿权＞工程款优先受偿权＞抵押债权＞普通合同债权。该债务顺位的变化，对购房者在法律层面有了更为有力的保障，避免了商品房消费者贷款购房后不能入住的同时还面临偿还银行的高额贷款。在司法实践中亦如此，笔者目前代理的一个在深圳市龙华区人民法院审理的案件，即便涉案不动产是登记在被申请人名下，因涉案不动产属于政府保交楼范围内而无法对其采取相关的财产保全措施。
史伟斌律师、陈颖实习律师对本文均有贡献
审稿人：黄广群、蒋浩强
